Location-gérance

Un commerçant qui veut lever le pied sans vendre, un repreneur qui veut essayer avant d'acheter : les deux cherchent la même chose, une exploitation confiée sans transfert de propriété. La location-gérance répond exactement à ce besoin, et elle a une réputation de solution simple qui lui rend mauvais service, car elle fait naître des responsabilités que ni l'un ni l'autre n'anticipe spontanément.

Qu'est-ce que la location-gérance ?

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un tiers, appelé locataire-gérant, en contrepartie d'une redevance.

Elle permet au propriétaire de percevoir des revenus sans exploiter directement le fonds, et au locataire-gérant de tester une activité avant d'envisager, le cas échéant, son rachat.

Le point central est que le locataire-gérant exploite à ses risques et périls et en son nom propre. Il n'est ni salarié, ni mandataire, ni associé du propriétaire : il est un commerçant indépendant, immatriculé, qui encaisse le chiffre d'affaires, supporte les charges et conserve le résultat.

Ce qui est loué est le fonds de commerce : la clientèle, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, le matériel et parfois les contrats attachés. Le stock, lui, fait l'objet d'une cession séparée, à reprendre en début de contrat et à restituer à la fin.

Trois contrats voisins ne doivent pas être confondus. Le bail commercial porte sur des murs, pas sur une clientèle. La franchise transmet un savoir-faire et une enseigne à un commerçant qui exploite son propre fonds. La gérance-mandat place le gérant sous mandat du propriétaire, qui supporte alors le risque d'exploitation : c'est une différence de nature, pas de degré.

Les conditions, et ce qui fait échouer un contrat

La location-gérance obéit à des conditions qui paraissent formelles jusqu'au jour où leur absence se retourne contre l'une des parties.

Le fonds doit avoir été exploité par le propriétaire pendant une durée prévue par les textes avant d'être donné en location-gérance, sauf dispenses prévues notamment pour les héritiers et en cas de décision de justice. Un fonds loué sans avoir jamais été exploité expose le contrat à la nullité.

Le bail commercial doit autoriser la mise en location-gérance, ou le bailleur doit y consentir. Une clause d'interdiction est fréquente, et passer outre est un motif de résiliation du bail, ce qui prive le fonds de son local et donc de sa valeur.

La publicité du contrat dans un support d'annonces légales est obligatoire, ainsi que la mention de la qualité de locataire-gérant sur les documents commerciaux.

Les autorisations propres à l'activité doivent être détenues par le locataire-gérant lui-même : licence de débit de boissons, diplôme, carte professionnelle, agrément. Le propriétaire ne les transmet pas avec le fonds.

Enfin, le locataire-gérant doit être immatriculé et disposer de sa propre assurance ainsi que de ses propres contrats de fourniture. Les contrats de travail des salariés attachés au fonds, eux, sont transférés de plein droit, avec toutes les conséquences que cela emporte.

Questions fréquentes

Quelle durée retenir ?
La loi n'en impose pas. Un an renouvelable est courant, car il permet de sortir sans attendre tout en donnant un horizon suffisant. Attention à la reconduction tacite, qui prolonge silencieusement un contrat que l'on croyait terminé.

Comment fixer la redevance ?
En montant fixe, en pourcentage du chiffre d'affaires, ou par combinaison des deux. Une part variable aligne les intérêts mais suppose un accès aux comptes ; un montant fixe est plus simple et plus risqué pour le locataire-gérant en cas de baisse d'activité.

Le locataire-gérant a-t-il droit au renouvellement ?
Non. Contrairement au preneur d'un bail commercial, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux ni d'indemnité d'éviction à la fin du contrat.

Peut-il acheter le fonds ensuite ?
Rien ne l'y oblige et rien ne l'en empêche. Une promesse de vente assortie d'un prix ou d'une méthode de calcul, signée dès le départ, évite une négociation déséquilibrée le moment venu.

Quel régime fiscal pour la redevance ?
Elle constitue un revenu imposable pour le propriétaire selon sa situation, et une charge déductible pour le locataire-gérant. Le traitement au regard de la taxe sur la valeur ajoutée et des impôts locaux mérite d'être vérifié en amont avec un conseil.

La responsabilité solidaire, et comment la traiter

C'est le point que les deux parties découvrent trop souvent après coup : pendant une période fixée par les textes à compter de la publication du contrat, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation.

Concrètement, un fournisseur impayé ou une administration peut se retourner contre le propriétaire, qui n'exploite plus. Cette solidarité est d'ordre public et ne peut pas être écartée par une clause du contrat.

Quatre précautions la rendent gérable. Sélectionner le locataire-gérant sur des critères financiers réels, en demandant un plan de trésorerie et pas seulement un discours. Exiger des garanties : dépôt de garantie, caution personnelle ou bancaire, proportionnées à l'exposition. Obtenir une information périodique par une clause imposant la communication des comptes et des attestations de paiement des cotisations et des impôts. Et publier le contrat sans délai, puisque c'est la publication qui fait courir la période de solidarité.

Une seconde exposition, symétrique, pèse sur le locataire-gérant : la restitution du fonds. Il doit rendre une clientèle et un matériel en état, et un fonds dégradé pendant l'exploitation peut donner lieu à une demande d'indemnisation. Un inventaire contradictoire détaillé, à l'entrée comme à la sortie, est ici l'équivalent d'un état des lieux.

Quand elle est le bon outil, et quand elle ne l'est pas

La location-gérance convient à quelques situations bien identifiées.

La transmission progressive : un dirigeant proche de la retraite confie l'exploitation à un repreneur pressenti, qui se forme et se finance avant l'acquisition. C'est l'usage le plus fertile, surtout assorti d'une promesse de vente.

L'indisponibilité temporaire : maladie, autre projet, succession en cours. Le fonds continue de vivre, ce qui préserve sa valeur, une clientèle interrompue se perdant très vite.

Le test d'une activité par un entrepreneur qui ne veut pas immobiliser le prix d'un fonds avant d'avoir vérifié la réalité du chiffre d'affaires annoncé.

Elle est en revanche un mauvais choix dans trois cas. Quand le propriétaire cherche surtout à se débarrasser d'un fonds en difficulté : la solidarité le rattrapera. Quand le locataire-gérant n'a pas de trésorerie de départ : il doit financer le stock, les salaires et la redevance avant les premiers encaissements. Et quand les deux parties comptent sur un accord oral : les contentieux de location-gérance portent presque toujours sur ce qui n'avait pas été écrit, la répartition des travaux, le sort du matériel, les conditions de sortie.

Location-gérance et Qileo

La location-gérance suppose deux comptabilités et deux trésoreries strictement séparées, celle du propriétaire et celle du locataire-gérant, alors même que l'activité est la même.

Chez Qileo, l'ensemble des comptes professionnels se consulte sur une vue unique, ce qui convient à un dirigeant qui détient un fonds et exploite par ailleurs, sans mélanger les flux des deux structures.

Les opérations sont catégorisées au fil de l'eau et les justificatifs se rattachent directement aux mouvements du compte, ce qui permet de justifier le versement d'une redevance et d'en suivre la régularité, élément central en cas de litige.

Les provisions de cotisations et de taxe sur la valeur ajoutée sont identifiables séparément, point utile pour un locataire-gérant dont la trésorerie doit absorber la redevance en plus de ses charges courantes.

Les droits se règlent par membre de l'équipe, le compte est ouvert avec un IBAN français, et les fonds déposés n'orientent ni vers les énergies fossiles ni vers les industries controversées.